市中心物业价值显现 未来五年迎来升值新浪潮
作者：陈海艳 文章来源：达州新闻网 dzxww.com 点击数： 更新时间：2008-4-22
报告1
市中心地块七年显价值
《白皮书》调查显示，2000年时成都城市中心土地价格一直在300万/亩左右徘徊。但自从2002年执行土地招拍挂程序之后，中心地价从400多万/亩不断飙升，到目前为止，基本上市中心每年都有一宗土地创下拍卖历史新高。2002-2003年蓝光总共储备土地8宗，总面积130多亩，成交最高价为东大街3号地块，710万/亩。2004年市中心供应共28宗共246亩，平均楼面地价为2158元/平米。由于地块本身面积较小，总价值不高，在2004年介入市中心土地拍卖的基本为本地开发商。2005年市中心土地供应20宗，成交189亩。东大街11号地块最终九龙仓以734万/亩的价格拍得，总土地价格为7.7亿；而信德以810万/亩的价格拍得东大街14号地块，创2005年市中心土地拍卖最高价。2006年市中心供应25宗土地，成交292.17亩。其中汉高实业以2210万/亩的价格取得东大街2号地块的使用权，创商业用地拍卖新高。2007年到目前为止市中心共有5宗土地进入市场，文化宫地块在今年年初以1904万/亩的高价被香港华人集团拍得。
从以上数据分析来看，从2000年至今，成都市中心土地供应仍在不断加大，但地价却在逐年攀升。市中心的土地价值，随着城市价值的增长而以更快的速度递增。2004年以前市中心土地供应量较小，同时由于拆迁的难度较大，因此更多发展商将重心放在城市发展的新地块上，同时市中心地块价值较高，也限制了一些发展商的进入；随着招、拍、挂程序的不断完善，政策透明度增加，深、港、京等地产大鳄进驻后，土地市场竞争也越来越激烈，市中心物业价值保持了稳步增长后，在2006年出现了较高的增长率。
报告2
商住物业市中心最为看好
根据调查，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元/平米以下；2002年突破3000元/平米，部分物业达到了4000元/平米以上的价格。其中在2004年城中区域，蓝光集团的时代华章、光达置业的缤纷假日以及成都置信的一个项目都主要体现了市中心物业的商务价值，这些推出的产品主打商务概念，获得市场投资者的认同，在同等片区内价格高出500元/平米。2006年市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元/平米，以财富中心为例三期推出的均价达到了6900元/平米。2007年市中心出现了万元/平米住宅。从总体来看，内环区域2003年土地价格上涨幅度较大，突破了2000元/平米；按2003年内环区域商品房平均价格近4000元/平米计算，土地成本占到房价的50%左右；2005年，中心区域出让地块较多，但流拍得地块较多，按成交土地来计算，平均楼面地价为1753元/平米，略低于2004年的水平；2006年，商业用地的价值凸现出来，商业物业地块的价值猛增，对区域内整体楼面地价的计算有一定的影响。
与其他区域相比，这几年来市中心住宅物业的价格走势始终在五个区域中占据首席位置。2000年到2005年保持在平稳的增长阶段，到2006年出现了比其他区域更为强劲的增长势头。预测随着地铁1号线建设与贯通，市中心物业还将迎来新一轮的升值浪潮。
报告3
东大街当黑马已经7年
自2000年以来，随着土地资源的日益匮乏，东大街地价总体呈现出逐年上升的趋势。2002年之前东大街土地进入市场的数量并不多，从2003年开始，以蓝光一举两地开始引发了东大街片区土地的新一轮整理；2003年蓝光分别以710万/亩和510万/亩的市场价格取得了东大街3号、4号地的使用权，容积率分别为4.5和3.5，楼面地价大致在2400元/平米左右，后来分别以4500元/平米的价格入市，并且快速实现了销售；2004年东大街土地拍卖供应量在40多亩左右（其中不包括挂牌和转让），主要以商业金融用地为主，单价也上升到近几年高峰;2005年东大街整体供应量在300多亩，其中11号地块拍卖以其地块面积最大，单宗成交总量最高成为2005年的行业内的明星地块，而在拍卖之前就有多个外地实力开发商关注该地块，最后九龙仓以其实力一举拿下，创下2005年拍卖新高，而龙湖地产以326万价格取得原电冶厂用地。2006年东大街拍卖地块供应量在50多亩左右，主要集中在一环到二环之间，地块面积较小，信德以950万/亩价格取得宏济新路7号地块。
整体来看，东大街住宅物业的价格呈稳定逐年上涨的趋势，年增长率保持在15%以上，2004年出现了较大的增长幅度，达到了20%的增长率；东大街沿线区域内集中了盐市口、春熙路两大传统商圈，以及大慈寺、水井坊宗教民俗文化商业风情街区、府南河景观休闲带等，为成都较早的商业核心区，2002年根据城市经营的战略，政府完成了《红星路三段、上东大街城市设计》全面启动东大街的改造，拆迁居民房约7408户，拆迁总面积高达47万平方米，预算拆迁总投资18亿元，这大大刺激了整个城东片区的需求，在整体上也带动了东大街的重新发展。在这样的背景下，本地实力发展商蓝光集团可以说是依东大街的兴起而兴起，据统计，蓝光在东大街的项目从蓝光大厦、东方时代商城、郁金香广场、时代华章、香槟广场、再到东恒国际，在2005年同年就推出4个项目，其快速的扩张奠定了发展的基础。
报告4
市中心物业价值显现
经过几年的发展，市中心土地价值越来越被挖掘，传统商业圈的格局也有所变化，而依附于各商圈的住宅物业的发展也出现了新的格局。2007年以来市中心供应量增加，特别是住宅产品形成几年来供应的一个高峰；在产品形态上住宅以小户型住宅为主，"90/70"政策后对各项目的规划都有很大的影响。在城中07年在售的物业中，地域特征上主要表现在骡马市商圈、盐市口商圈等传统商业繁华区域的项目以较小户型的投资性或以过渡性居住目的物业为主。
在2007年市中心的物业形态上，有高层电梯居家住宅、高层电梯小户型公寓、商务公寓和会所公寓四种物业形态。由于近年来市中心开发量较大，地价较高，其中高层电梯公寓仍然是市中心物业形态的主流。由于城中的地价高，规模小，社区配套有限，此类物业在户型区间上通常以较小的户型设置，以控制总价，其投资价值和过渡居住价值得以体现。
2007年是城中物业投资价值和居住价值体现得淋漓尽致的一年，也是整个成都房地产市场需要对城中物业价值重新审视的一年。新的竞争局面形成，在新的竞争格局中，发展商始终不停地寻找新的利润增长机会，在同一个区域中，我们看到了多种功能、多种形态的物业出现，这对市场推进起到了积极的作用。
报告5
预测：成都市中心物业5年内持续升值
2007年成都房价预计也将继续上涨，但涨幅会有一定回落。成都住房市场有着稳定的外向型（外地人销售比例数年稳定在50%左右）销售市场和成都近几年稳定的刚性需求，并且住宅投资已经出现从一线城市向二线城市转移趋势，2006年的土地成本也有较大幅度提高。综合考虑多方因素，预计2007年房价将继续上涨。但一方面由于受到越来越多宏观政策的制约因素如业内流传的房产税、加息预期；另一方面受住房结构调整形成的更激烈的产品竞争趋势；预计整体上涨幅度会变小。
预测一：市中心物业价格有较大上涨空间
市中心土地价值的增长幅度近两年出现了猛烈的增长趋势，中心区域的土地价值越来越被市场发现和认可，在成都房地产整体市场每年保持在13%的增长幅度中，中心区域房价涨幅保持在平均线以上。预计在今后由于中心区域土地的稀缺，土地价格的上涨成为必然，那么市中心房价的增长受整体市场的影响将小于其他区域。
预测未来至少5年内，成都市中心物业将迎来一轮新的升值浪潮，地铁通车将成为这番升值的引子。不过由于土地的稀缺，市中心的新房将越来越少，其升值房屋将以二手房尤其是次新房为主。当前新销售的房屋也将分享这轮升值机遇。
预测二：中心区域物业类型将多样化，土地的商业价值将被扩大
2000年以来市中心住宅供应以小户型为主，主要由于供应地块面积较小，无法在社区内部实现较多的功能配套，舒适的社区景观环境也很难实现，因此在规划上多以商务公寓为主，部分底商与酒店式公寓相结合，主要针对年轻过渡型居家和部分中小投资者，在物业类型比较单一，这类物业增加后，租金下滑导致结构性的需求过剩；在新一轮的土地供应中可以通过拍卖指标预计今后市中心物业将以商业、金融、酒店类物业供应为主，在激烈的市场竞争环境下，市中心住宅类物业将出现高舒适性、高价值含量的精品项目，品牌效应也更加突出。
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