房地产板块股市遇冷 楼市重压之下凸现拐点？
作者：陈海艳 文章来源：达州新闻网 dzxww.com 点击数： 更新时间：2008-4-22
昨天，房地产股在上周滑落的基础上继续下跌，万科甚至接近跌停，大盘也由此出现恐慌性下挫。都说股市是经济的“晴雨表”，如果某个行业股价波动明显，则预示着这个行业基本面将发生变化，按照这个理论，房地产股连续大跌是否预示着，投资者开始不看好中国楼市？
事实上，随着年关临近，中国楼市的整体表现已令业内开始担忧，“拐点之说”此起彼伏。楼市“冷风”在刮到股市后，还会怎么吹？
相继入冬
年底的房地产市场出现一些非同寻常的变化，珠三角地区首当其冲。
综合近期的公开报道，自11月中旬开始，广州楼市便刮起楼盘打折促销风，买房送一成首期、送60年物业费、再买房额外9.8折、现房最高优惠每套13万元……开发商“慷慨”的程度着实令人吃惊。此前一直位居全国房价榜首的深圳也没顶住压力，不少一手房在以明降或暗降的方式调低售价，有楼盘的降价幅度据传已超过三成；二手房也同样，一些中介机构称报价跟上半年相比跌了一至两成。
接着，市场开始担心“南风北吹”。目前来看，虽然还没形成调价潮，但成交明显乏力。如刚结束了房地产展示交易会的上海，一边是大部分开发商咬定销售价格不松口，另一边是房贷新政下购房者心态发生转变。有调查显示，55.33%的购房者决定暂缓买房计划，事实上上海新房成交量已连续两月下跌。又如杭州，据公开资料，虽然商品房成交量下滑不甚明显，但房源预订量却在上周出现近九成的萎缩，同时二手房交易也掀起杀价风潮。
北京似乎也受到了影响。据北京市房地产交易管理网统计，11月北京商品房销量再度下滑，全市期房住宅日签约套数比10月减少42套。另据北京市建委发布的新盘预售信息，11月北京新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月的15324元/平方米下降了358元。这也是自今年5月以来，北京新盘售价从10374元/平方米到突破15000元/平方米后的首次回落。
调控点穴
在业内看来，这个冬季楼市患上“感冒”显然与政府加紧调控有关。原地产的分析师表示，随着房贷新政通知及补充通知的下发，购买第二套房首付比例和利率的提高，以及对第二套房的严格认定，显示出管理层调控房地产市场、“鼓励自住需求、打击投资需求”的态度，此前投资性购房比重较大地区的房价就易步入下行区间。
而今年特别是下半年来，政府的调控措施有增无减，累积效应对楼市的威慑作用也不容忽视。尤其是金融方面，除了房贷新政，今年还是加息最为密集的一年，先后5次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率，房地产作为重要的“资本集散地”，受到的影响巨大。加上物业税的推进工作也在有序展开，一旦开征，对投资性需求更有抑制作用。
另外，土地方面有打击囤地、限制“地王”的39号令，有土地增值税的开征，有地方对城镇土地使用税的上调开征等；保障方面有解决城市低收入家庭住房困难的24号文，有廉租住房和经济适用住房的管理办法等，均可看作是对房地产行业持续调控的信号释放。
中国社科院近日发布的《经济蓝皮书》也指出，今年国内部分城市房地产价格上涨过快过高，已严重影响到居民住房。而全国房价总体涨幅较大，供不应求是主因，土地出让面积不足以及开发商囤地造成的供应量不足也是重要原因，明年，包括加快供地速度、加大闲置土地清理力度、大幅增加保障性用房供应量等一系列调控措施，势必继续执行。
判断分歧
随着楼市风向“急转弯”，“拐点”之说也甚嚣尘上。
支持者认为，目前出现楼市拐点的因素已经具备，或者楼市的拐点已经处于形成阶段。支持拐点形成的条件包括：近几年房地产调控新政不断出台，虽然一直没有形成明显的效果，但也并未取消，反而在不断细化、调整和落实；房价远远超出居民的可支配收入水平，居民的实际消费能力已很难对房价构成支撑；政府重点打击炒房行为后，连续上涨多年的房价显露疲态等等。
近期广州等地国有土地出让遇冷的情况也令市场警惕。本月初广州市土地储备中心出让10幅地块，5幅仅以底价成交。有分析就认为，地价往往是房价走势的“晴雨表”，今年以来，开发商高价拿地，由此直接拉升周边房价的情形屡见不鲜，而低价成交则可能成为房价的“转折点”。
开发商对于“拐点论”莫衷一是。万科董事长王石在近日被问及珠三角楼市时，承认楼市拐点确实已经出现；而华远地产董事长任志强在谈北京楼市时，称目前房价是否开始下降仍需要时间观察，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。
“就全国楼市遭遇拐点而言，还是要三思后而定论。”易居房地产研究院高级评论员杨红旭对此抱谨慎态度，万科重点在“南”，华远重点在“北”，且两大开发商的观点都是基于区域市场而论的。而且，近期一些开发商的打折促销效果不错，说明市场需求潜力巨大，目前需求只是在观望中暂被抑制。
中国社科院的《经济蓝皮书》也预测，基于明年房地产调控将继续，市场供应紧张的状况可得到一定程度的缓解，但如果经济持续快速增长、城市化进程加快拉动购房需求等房地产市场持续发展的支撑因素并无改变，明年房价的上涨趋势不可避免。
中国社科院金融研究所研究员易宪容在昨天发表的最新“博文”中指出，随着从紧的货币政策出台、随着房贷新政的推出，国内房地产市场预期正在发生根本性的逆转，比如房地产股的下跌、一些城市房价开始下跌、土地拍卖的流拍、捂盘捂地现象退潮等。尽管不是暴风骤雨式的，但却在每一个人身边渐渐地发生，值得民众密切关注。
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房地产板块短期恐难恢复强势
周一，房地产板块整体以5.81%的跌幅领跌大盘。业内人士指出，近日机构有逐渐减持地产股的迹象。
“对于房地产行业，目前只能说看不清楚，所以我们会选择放弃。” 在上周末南京证券举办的中国资本市场2008年度投资策略研讨会上，中邮创业基金投资总监彭旭这样表示。中邮创业基金认为，现在政策是最不好判断的因素之一，而较银行业来说，房地产行业更难判断。
中邮创业基金认为，房地产市场最近的波动非常大，不确定因素也很多。由于国家调控的决心很大，不仅涉及宏观经济问题，还包括和谐社会的建设问题。因此，房地产行业很难判断，也很难准确地说出其拐点和买点，至少短期内恢复强势的难度非常大。
但中邮创业基金仍然认为，地产行业长线是有机会的。从中国的经济增长态势和结构看，中国城镇化和工业化的过程还没有完成，也许经过2008的调整后，房地产行业在未来也许有更辉煌的时候。（上海证券报）
地产股成“黑色星期一”重灾区
昨日，沪深股指再度下挫逾2%，重灾区首推地产板块。在近期接连遭遇政策面利空“轰炸”后，地产股面临的沽压仍未见有改善迹象。作为曾推动牛市的主力，地产股“跌跌不休”的表现也让股指难以企稳。
昨日，地产板块指数小幅低开，随后便一路下行，午后曾有一波反弹但最终告夭折。据wind统计，按证监会行业分类，昨日房地产行业放量六成，下跌6.6%。
昨日交易的百余只地产类个股中有八成下跌，总市值排名靠前的品种跌幅也在前列。总市值最大的万科A盘中一度下跌9.68%，最终放量一倍、下挫9.52%，为深成指当日的下跌点数“贡献”了四分之三。招商地产跌幅达7.59%，中粮地产、中华企业分别下跌8.54%、7.89%，金地集团、保利地产分别下跌6.82%、6.3%。而在港股，昨日恒指下挫3.51%，地产股也是下跌主力。
主力资金的撤离仍是地产股下跌的直接原因。据沪深两地交易所公开披露的信息，昨日跌停的香江控股、泛海建设、海德股份的卖出前五名中，均有机构专用席位的身影。而在上周三，中粮地产、苏宁电器、万通地产就遭遇机构大笔减持。上周四，香江控股卖出的前五位也均为机构席位。不过，机构对地产股的分歧也仍然存在，昨日的龙虎榜单上，也有机构大单介入的迹象。
自12月11日以来短短几日，地产股一直是市场做空的“先锋”。据wind统计，这期间连续5个交易日，房地产类个股累计整体跌幅已高达14.4%，为所有行业跌幅之最，远高于位居其次的金融、保险业同期跌幅。11月CPI数据公布、第二套房以户认定等等政策面“从紧”的压力，均给地产股带来了不小的冲击，其中地产开发个股受挫较深。截至昨日，招商地产、金地集团、金融地产、中粮地产、中华企业的股价，与各自历史最高价相比已“腰斩”五成左右。
廉租住房制度保障范围将逐步扩大到更多城市低收入家庭
2007年的中国房地产市场，无疑翻开了新的一页。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列文件的先后出台，表明政府逐渐认识到解决城市低收入家庭住房困难不能仅仅依靠市场，住房保障制度被明确定性为政府公共服务的一项重要职责，中国住房体制的第三次变革悄然到来。
一边是保障性住房，一边是普通商品房，两个市场今后将泾渭分明。我国房地产市场也将由此进入一个新的阶段，“新双核时代”的帷幕徐徐打开。
政策 构建住房保障体系
临近年底，建设部等几大部门接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要办法，对今年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中的精神进行落实。“今年我国房地产市场最大特点之一，就是出台保障性住房政策。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说。
根据上述文件规定，我国将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。其中，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。今年年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。另外，经济适用房供应对象也为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。
“我国新的住房保障体系主要有四个特点。一是受益群体由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发的四个资金来源。”建设部政策研究中心副主任王珏林总结说。
中国指数研究院副院长陈晟也向上海证券报指出，为了确保政策落实，相关办法对“房源”、“资金”等问题上作出了明确规定。对于廉租房的资金来源更是“重点突出”，包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益，以及廉租房租金本身等多个方面加以明确。“房地产‘双核时代’正徐徐向我们走来，低收入家庭的住房春天正悄然临近。”陈晟乐观地表示。
问题 “夹心层”是否纳入保障
值得注意的是，《廉租房保障办法》和《经济适用住房管理办法》出台后，随之而来的中等收入家庭（即所谓“夹心层”）买不起房的问题开始成为社会关注的热点。“低收入者是少数，他们的住房保障，从根本上说不属于房地产市场范畴，而是属于非市场范畴，即是政府必须承担的责任。”国家发改委下属研究机构一位专家直言。
他表示，对于低收入家庭基本住房保障必须通过政府责任给予承担，而对于“夹心层”买不起房的问题恰恰是房地产调控的核心。“肉价菜价上涨，政府要思考相应的调控和解决方案。房价上涨过快过高，政府也要思考解决方案。”他说。
对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，各地正在推出的“双限房”可以解决部分“夹心层”买不起房的问题。然而，记者注意到，目前“双限房”对于准入者门槛的界定还未明朗，没有统一的政策标准。
记者从权威渠道获悉，目前正由建设部牵头草拟的《住房保障条例》，对此也暂无定论，“夹心层”是否纳入住房保障体系不得而知。“‘夹心层’买不起房的问题主要还应靠市场调控和市场来身来解决，而不能一味靠政府承担，否则国家将走回到‘福利分房’的老路上。”陈晟说。
实际上，“政府相关政策是有的，只是比较零散，缺乏梳理。”陈晟向上海证券报表示，包括加大中小户型普通商品房建设的“90平方米占70%”政策、公积金制度、住房补贴，以及各种对自住性住房的保护性政策倾向，都有助于解决问题。
陈晟指出，随着中小户型普通商品房的供给逐步占到70%，“夹心层”的住房供需矛盾将得到缓解。
调控 掀起地产“整治风暴”
回顾2007年的房地产市场调控，中国房地产协会会长宋春华认为：“2007年的调控虽然没有像去年和前年那样连续出台了很多政策，但调控的力度并没有减弱，政策还是在强化，措施还是在细化，调控的效果将逐步显现。”记者也了解到，今年各地都在忙于落实去年的调控政策，制定本地具体规定。
针对在房地产市场中存在的违法违规问题，今年曾刮起一场“整治风暴”。今年3月，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发改委、工商总局等八部门联合组织开展了全国房地产市场秩序专项整治工作。据统计，全国286个地级及以上城市中，共有31577个房地产开发项目完成了自查自纠，涉及30000多个房地产开发企业，发现4000多个项目存在不规范的问题，约占总数的13%。
目前，“国务院派出的12个督察组已经出发了。”聂梅生向上海证券报透露，年底国务院督察组将对各地贯彻房地产调控情况进行检查。
此前，建设部相关负责人在总结动员会上特别强调，对群众反映强烈、随意涨价的房地产开发项目，各地建设主管部门、房地产主管部门将会同物价监管等部门进行专项调查，并严肃处理。
“督察组检查的结果将成为下一步调控的依据。”聂梅生说。据悉，此次12个督察组还要对各地调整商品住房供应结构、增加中小户型住房供应和稳定住房价格等工作进行督察。
应变 开发商寻求新模式
“预计2008年不会出台更多房地产政策，主要任务将是督促各地落实已出台的政策。”中原地产华北区董事总经理李文杰预测。
陈晟也表示，中央经济工作会议明确指出，明年要着力改善民生，保障居民住房，特别是解决城市低收入家庭住房问题成为重点工作之一，因此明年政策层面不会再有大调整，工作将重在落实，使保障性住房政策在各地生根发芽。他认为，虽然目前“夹心层”的住房问题也比较受社会关注，但是，“目前是呼吁多于实际行动，出台新政策的可能性不大。”
聂梅生则认为，明年除落实现有政策之外，房地产产业政策方面可能还将会有进一步的探索。例如，对物业税的进一步摸索，进行“空转实”试点。聂梅生还认为，2008年“地根”、“银根”的紧缩性政策预期相当强。她预计，商业银行将进一步加强商业性房地产信贷管理，加强房地产信贷调控。保障性住房，以及自住性住房将获得更多的资金支持。同时国土管理部门将进一步加大土地管理，保障廉租房、经济适用房、以及中小户型住房的土地供应，打击开发商囤地。
值得注意的是，在房地产步入“双核时代”之际，嗅觉灵敏的开发商已经开始寻求新的开发模式。
记者注意到，自调控以来，北京限价房竞标基本成为了知名房地产企业的竞技舞台。北京一位房地产老总表示，廉租房无利润可言，房地产企业介入可能性很小，但对于微利的经济适用房，许多开发商却都很有兴趣。
就在不久前，万科董事长王石向媒体透露，万科建造的首个廉租房试点，将于2008年6月迎来广州市民入住。他同时表示，万科将大规模建造低收入群体住房。
万科的做法或许有些超前。但是，“在土地、信贷等政策都向保障性住房倾斜，以及紧缩土地、信贷的情况下，开发商正处于‘腹背受敌’的窘境。”聂梅生向记者表示，在新的背景下，开发商的发展模式也要调整。（上海证券报）
楼市拐点逼近？
“如果继续收紧地根和银根，对于房地产企业的确是一个考验，交易量是最直接的反映。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生直言，甚至不排除某些区域房价出现下降的可能性。
实际上，深圳、北京等一些一线城市普通商品房交易量萎缩已经是不争的事实。据统计，今年1月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，10月份成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低。这表明，人们心理上已经出现微妙变化，这种变化主要表现为一种观望，“这种观望是可以理解的，因为廉租房、经济适用房，以及限价房等政策都是实实在在的。因此说，明年将是自住者的春天。”中国指数研究院副院长陈晟说。
最为重要的是，楼市中最基本的供需关系正在随着土地、金融等紧缩性政策而逐步转变。
“今年一线、二线城市房价大幅上涨是房地产市场主要特点之一，房价上涨直接原因是供求矛盾决定的。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析指出，在中央政府决心实施紧缩性货币政策后，投资性购房需求大大抑制，从而缓解了供需矛盾。
对此，复旦大学经济学博士傅勇也认为，2008年将实施从紧的货币政策，这将使房价平稳下来，不排除部分城市房价出现下降的可能性。
“今年全国各地房价一路飙升，在某种程度上是透支了2008年的房价增长预期，因此明年房价出现调整也可以理解。”聂梅生说。
实际上，第二套房细则的出台、房产交易成交量的下降、货币政策的紧缩等一系列措施，已经使得房价大幅上涨的预期越来越小。正是在这种背景下，许多开发商首先感觉到丝丝寒意。
继王石表态明年房地产市场可能出现拐点后，SOHO中国董事局主席潘石屹认为，国家实行从紧的货币政策，银行放贷少了，楼市需求必然减少，明年房价不可能再大幅上涨。华远集团总裁任志强更在其博客中感慨开发商遭遇“一股寒流”。
需要指出的是，就长期而言，随着中国经济的蓬勃发展，房价上涨是一个大趋势，但如果房价上涨过快，超出了国民经济和民众的承受能力，反而会伤害整体经济的活力和可持续性。如何让楼市“软着陆”，已经成为宏观调控不得不面对的难题。（上海证券报）
房地产企业“求生记”
在经历了一系列房地产调控之后，如何“求生”成为一些开发商面临的难题。为此，开发商们也采取了不同的应对之道，或谋求资本运作，或继续圈地扩张，或以收购合作经营，目的便是化解压力，获得持续发展。
招数1 资本运作
如今我国的房地产业已确立起“资金为王”的理念，并且随着资本市场的不断规范、融资渠道的不断拓宽，开发商们也更加注重资本运作。
表现之一是IPO。从今年4月碧桂园在香港成功上市，到10月SOHO中国再度冲刺上市并获得成功，房地产企业接连走上IPO之路。正如经历过一次境外上市失败的潘石屹所说，前一次是抱着试试看的态度，后一次则是“怕掉队”。
表现之二是借壳上市。华远地产借壳SST幸福成功过会在今年鼓舞了开发商的借壳士气。事实上，从去年下半年开始，国内不少房地产企业就通过资产重组、定向增发等方式，走上了一条相对便捷的融资路。有资料显示，目前在沪深约100家房地产企业中，真正通过IPO上市的约40家，原上市公司更改主业变身房企的约10余家，其余基本都是通过借壳上市。
表现之三是再融资。增发、配股、发债……通过这些方式，万科、绿城中国等上市房企今年都在不断进行再融资。有分析称，在行业出现剧烈变动的时期，这些成本相对较低的融资方式，对于上市公司而言更为安全。
此外，不少开发商也酝酿整体上市、回归A股等，资本运作如今在开发商眼中已成为再正常不过的经营手段。
招数2 圈地扩张
钱和地是开发商生存的两大基本要素，有了钱之后，下一步自然是买地。虽然今年前三季度，房价与地价交错上攻，但这丝毫没有影响开发商的拿地态度。
今年下半年以来，高调拿地的开发商就有很多，上市房企更是其中的主力军。今年7月，万科以26.8亿元拿下东莞塘厦大坪地块；8月，万科又以4.2亿元拿下广州番禺沙湾地块；同在8月，经过近300轮竞价，苏宁房地产以44.04亿元摘得上海黄浦区163号地块，该地块以近6.69万元每平方米的楼板价成为国内“单价地王”；9月，广州一块底价仅3200万元的小型住宅用地被地产巨头们抬高到1.8亿元，最终由富力地产拿走……
对于那些实力较弱的中型开发商来说，转战二、三线甚至三、四线城市成为其生存之道。“在一线城市开发是做品牌，但如今拿地越来越困难，如果和那些上市公司、大企业等‘硬碰硬’，胜算很小。”有开发商表示。
招数3 行业整合
一系列房地产调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显。从今年的市场局面可以看到，随着土地增值税清算的实施、土地使用税的上调等，许多小开发商迫于资金压力不得不转让股权或土地等。
如从年初开始，上海联合产权交易所的不少信息就开始为市场所关注，上海万锦置业发展有限公司100%股权、上海林汇房地产开发有限公司80%股权、上海金城房地产投资咨询公司55%股权……多家房企挂牌转让股权、项目、土地。
大开发商倒乐于“趁虚而入”。如本月初上海嘉通建设开发有限公司将其下属的4家负责11号线嘉定城北站配套工程项目的企业整体产权挂牌转让，挂牌总价达12.7亿元，目前中信泰富正与其积极接洽。
通过并购方式合作开发经营的成功案例也有不少。如万科今年初以协议方式获取恒大集团在上海三林世博会区域的5个项目，总建筑面积42.3万平方米，收购价格12.9亿元；凯德置地以3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份，由此获得该公司名下一幅14.19万平方米的青浦住宅用地。
看来，行业整合已成为房地产市场发展的必然趋势，甚至可以说是一种动力。 （上海证券报）
楼市大事记
2007年1月16日 国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。土地增值税开征也是2007年房地产调控的政策“第一枪”，并释放出政府对房地产业持续调控的信号。
2007年3月16日 《物权法》获得通过。
2007年3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。
2007年4月6日 建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，并宣布在全国范围内开展整治活动，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
2007年8月1日 国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
2007年9月27日 央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
2007年11月1日 国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），直指土地开发市场的囤积土地问题。
2007年11月13日 深圳中天置业评估有限公司总部开始大门紧闭，总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪，上门讨债的客户遂以“合同诈骗”向警方报案。
2007年12月 国家发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将限外范围扩大到了房地产三级市场。
2007年12月11日 央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。
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