外资加入二线城市地产争夺
作者：陈海艳 文章来源：达州新闻网 dzxww.com 点击数： 更新时间：2008-4-22
杨乐渝：这个首先要从一线城市说起，我们远洋现在也跟国外的一些基金，还有纯粹的资产管理公司接洽，包括我们现在做的一个公寓，本身就是国际上很有名的品牌，我们这个品牌国外也是排在雅思格之上的品牌，外资带来的不仅是 资本的注入，而是带来了开发理念、资产管理理念的更新，外资首先在一线城市，他的品牌进入二线城市对二线的房地产开发企业没有直接的影响，首先还是和一线的城市大的品牌企业，比如说范总这样的，包括我们远洋，我们把大的客户视为和土地同样重要的资源，这种资源能够促使你的产品，你今后的资产管理可持续发展，同样是两个轮子内的另外一个，所谓的大的客户就是大的战略合作伙伴，在资本、品牌以及服务方面都会有很多方面的更新。
现在国内很多做酒店式公寓，我们做的是服务式公寓，是单一产权，本身是品牌运营商，资产管理商，他的角色，人家运作房地产的整体化和持续化已经超越了我们开发的阶段，首先带来的是房地产的开发和经营模式的全新概念，通过这个，我们的品牌企业，起码在各地我们看到的都是大量在一线城市有很高的比例。
不管是万科、金地、远洋、阳光100，我想今后都是大量的这样的模式，能够推动二线城市房地产的发展。
范小冲：我想可能有三点，受了杨总启发，第一个就是她改变了房地产的开发模式，过去中国的开发商建完就卖，再接着买地，接着卖，如果有海外资本的支持，像杨总谈到的，逐渐的不卖了，变成统一的持有，经营，增值，再卖掉，这样就使得开发模式从过去的简单的开发提升到持有和他的价值的提升，服务，这个对商业地产更加有意义的；第二个她改变了你的管理模式，过去的房地产利润低，管理又高，包括很多的灰色、黑色大家都不知道，都消化掉了，现在的外资要进来了，你要透明、公开，管理要符合现在的制度，资金要透明，所以促使你的管理要升级，提升到现在管理的平台上来；第三个，使你过去的房地产的竞争，过去都是产品、项目的竞争，我们把楼卖了，收起了利润，实际是靠卖产品获取利润，外资进来盯的不光是这个利润，盯的是企业的价值，所以使你的企业开始有这个意识，要如何确定你的战略，如何进行土地的储备，开发？能使你的企业的价值最大化，而不简单的是产品的价值最大化。当然了，是好的外资，能够帮助你共同成长的，而不是炒的，如果是这种战略合作伙伴很优秀，你就会带来三个变化。
主持人：刚才说了关于外资进入二线城市的话题，现在进入最后一个话题，也是老百姓关注的话题，二线城市的房价是否正常，先请马总谈谈二线城市房价上涨现在是否正常？
马维国：全国房价上涨都正常，当然也包括二线城市。中国搞房地产才多少年，并且现在刚刚提及二线城市，本身二线城市的定位就非常的模糊，天津你还可以称是二线城市吗？房价都1万了，应该也算是一线城市了，我们在西安的售价是3000块钱，但是定位二线城市也不为过，本身有没有清楚的界定什么是二线，什么是一线。房价一定会上涨，不上涨就不正常了。
主持人：其他几位同意马总的看法吗？认为现在的房价上涨是非常正常的一个失衡。
张鹏飞：如果不上涨，下降了怎么办？谁来承担下降的责任？一个产业链上100多个行业，如果房价真的降了，北京的房价真的降了50%，太多的人失业了。首先不能降，但是涨的太快也不行，作为一个企业来说，提高也不符合行业规律，我认为最好的状态就是自然增长，房价完全是一个市场行为的结果，市场是无形的手领导房价，而不是政府的手引导房价。
所以说市场就是供需的问题，我们如果想控制房价，那就怎么样解决供需的问题，现在供，政府限制土地、限制很多东西，房价不仅不降，而且大幅度提升，这是正常的。加大供给，比如说在廉租房，经济适用房甚至我们一直没有解决的小产权房这些方面下手，加大供的渠道，加大供的量，只有这样，让房子产生竞争，不同的房子，让房地产开发商产生竞争，这样才能解决供的问题；需的问题是一个刚性的问题，不能说减少需，现在我们国家为什么需的问题这么大，一个是我们的观念，美国人80%都是租房过，我们刚毕业几年的大学生就买房子，父母拿一部分，自己付一部分，这是我们的观念，安家立业这样的观念。还有我们的城市化水平，我们40%，美国90%，我们城市化水平的低，说明我们的发展后劲大，拿北京来说，他不是北京的市场，他是全国的市场，甚至可以说是世界的市场，也就是说市场需求是多层次的，总之，存在的就是合理的，它是是刚性的需求，我们现在解决的是让更多的城市立体化、多元化，形成一个有序的东西，自然而然的成长的东西就是成长的，不能太快的增长，最不能的就是降。我认为有序增长是一个正常的情况。
主持人：现在房价一路上涨，在座的各位认为二线城市的房价有没有超出普通老百姓的承受能力？
范小冲：应该来说，现在的房价快速增长已经超出了当地居民的很多人承受能力，这是毫无疑问，比如现在有人说上海已经不是上海人的上海，北京已经不是北京人的北京，但是这恰恰说明一个城市的吸引力和活力，但是想象一样，1980年的时候，中国的城市人口达到20%，两亿人在城市里，90年城市人口约30%了，有三亿多城市人口，现在城市化率达到40%-45%，现在大概有5.7亿的城市人口，相对于90年代的时候，现在新进入的城市人口，远远超出了老的所谓的城市居民，你说原来的居民不一定能买到房了，超出自己的水准了，这个很正常，因为在今天快速的城市化中，现在新进出城市的人，已经远远超出了原来的两倍的原住民了。新进的人刚才说了，都是带钱来的，当然了，也有很多的精英，城市的年轻白领，进入到城市，给城市带来了活力，所以不能非常狭义的认为原来有北京市户口的人，他能买得起房就超出了城市接纳的水准，如果只为原住民的保障，原住民的房价的水准作为城市的基准而言，这个城市就没有活力的，而今天的中国恰恰处于城市化发展的快速阶段，所以这个定义是不准确的，应该是一个更宽阔的概念，今天城市的活力就是代表着哪个城市更加吸引人才，哪个城市城市率增长的更快，这才是一个城市发展成熟和竞争力的体现。
现在城市也在评竞争力，他就是发展自己的吸引力，吸引你进来，从这个角度不能认为这个城市居民就是原住民的有户口本的比例，现在有户口本的比例更少了，往前数八旗子弟有多少，不能这么数，要看在这个城市当中生活、工作的人，和户籍制度不完全相关。
第二个实际上是两个概念，就像这次刚开的《中央住宅工作会议》一样，政府一定要把保障性的住房，这是政府的责任，所以廉租房、限价房出现了，这一系列的保障和中低收入，使他们有地方住，买到房，这是政府的责任，保障的体系是无法通过市场解决的，只能通过卖市场的房进行二次分配解决，靠市场购买永远解决不了，所以现在一定要把市场的事儿抛开，而针对于市场要尊重供需，而今天而言，现在是远远的供不应求了，特别是本来土地的供给对市场已经很紧了，现在提出了土地供给和需求报告而言，供需面积差了一半，如果再切出一大块保障性住房，那么市场的有效的供给就更加紧缺，在这种情况下，有可能市场的土地供给更加紧缺，但是需求仍然很旺盛，有可能推动房价上涨的压力更大。
但是这个问题不用担心，政府担心的只是市场的保障，可以通过税收或者是二次三次的分配解决这个风险。
主持人：请问一下黄教授，品牌企业进入会不会给二线城市的调控带来巨大的挑战？
黄兴文：看怎么说，你要看品牌企业进入多少，因为品牌企业的影响力很大，确实能产生更多的影响，因为毕竟是非常有势力的利益集团，如果很多品牌进入了二线城市，如果和政府合谋的话，很容易调控市场，就看你政府调控目标是什么，很多政府的调控目标就是要把房价抬高，需要大企业做托。只要大企业进去更容易调控，他想让房价涨就涨，现在在很多二线城市，大企业有定价权，他的价格就形成了当地价格的标杆，可以把房价拉上去，另外很多小企业会向他看齐，政府制订政策的时候会向他倾斜，特别在土地储备这方面，现在的房地产企业，核心竞争力，品牌也好，至少目前这个阶段要让位于土地。如果他跟政府的意愿一致的话，很容易调控，但是如果政府作为公共角度考虑问题的话，可能有一定难度，他的立场和一些大企业的立场有差别，像目前的模式，政府也是一个利益集团，两者在一起很可能会勾结。
范小冲：黄教授的意思是大企业和政府的调控很容易调高，但是不容易控制。
黄兴文：你看珠海那个城市按照规模来说应该是三线城市，原来没有万科进入的时候，关系很好梳理，政府开会把人叫过来就可以了，现在像万科、远洋进入之后，市场立刻复杂了，这些人可不能召之即来，挥之则去。当地人问我万科去有什么好处？最大的好处就是把地价抬高了。利益不一致的时候也会增加调控的难度。
张鹏飞：我觉得肯定是朝着好的方向发展，乍看是一个双刃剑，利益一致会产生合力，利益不一致是产生分力，但是利益不一致的情况很难发展，你和城市发展战略对抗，你和市长的思想对抗，作为企业来说不会做这个傻事儿，作为政府来说，欢迎大企业去，大企业去这个城市投资，不光是纳税、就业，带来的是行业的榜样，标杆，带动的不只是行业的发展，而是更大产业链的发展，所以政府一定会积极和大企业沟通，政府和企业老总在一起肯定是双赢，即使有一些问题存在着分歧，但是他们也能达成共识解决这个问题，大城市进入二线城市和当地市场和政府的融合，我都认为是非常乐观的状态。
杨乐渝：刚才黄博士说到“合谋”的这个事儿，我说一下我的观点，大企业和地区政府没法不合谋，地区政府也是一个企业，这个东西很简单，他一定要靠企业推动整个城市化的进程，这是中国城市化发展的基本模式，现在很多舆论老职责地方政府和开发商合谋抬高房价，不抬高房价基础设施拿什么来建，如果回到这个角度来说，现在根在制度问题上，地方政府就是企业，市长就是CEO，他也要赚钱的，他是经济型政府，和谐社会要把保障性和经营性完全分开。现在你要想打，不合谋，哪个地方都必须合谋，所以批判地方政府是打制度的嘴巴，换地方官员，换100个还是这样，根植在制度上，你要检讨的是我们的制度问题。
包括你刚才问的房价，房价完全是一个伪问题，我们要检讨的是地价的增长，我们北京招拍挂以后，土地的楼面地价到了很高的水准，一个地方拍出来之后，周边的楼盘就改变定价，为什么呢？你再按这个价格卖，老板不骂死你，但是怎么推动，我们检讨一下我们过去的土地供给的制度，检讨一下我们城市规划，我们会发现，北京三环、四环内还有地可卖吗？原来的制度性安排已经把地出让完了，另外，你中心城市区域经济不发达，中间地带地价走势到了一个阶段就递减了。你看京津塘三个地区为什么发改委进行不下去，就是地方政府都是经济型政府，都考虑自己的利益，这个时候土地供应跟不上了，说白了还是制度问题，如果在房价问题上追究毫无疑义。我们知道北京的房价涨的很猛，就是报复性的上涨，流通泛滥之后，出现了人民币升值，推动之后，你的房价你看看涨成什么样了，现在涨到50%、100%，去年我劝了6个朋友买房，5个朋友听了，一个朋友没听，这个东西没有办法，挡都挡不住，这就是市场的力量。
你现在有发改委推动京津塘区域性的合作，推动转移，你迁移首钢，教育资源，要把城际间的经济谈活，激活这些土地资源，才可以减缓出来。韩国问我们，我们谈的外资，他们说你们的写字楼便宜，可不是便宜吗，我们的写字楼是韩国的写字楼的1/3，你这么一个中国GDP连续几位数的增长，同样是CBD，不到人家的50%，从国际来看就是偏低了，为什么刚才说一定要压，不要你进来，伙计资本都红眼了，老百姓嫌贵，就是你保障性住房和医疗一定要分开，保障性一定要和市场分开，中国现在已经进入了国际化的时代，你不能用一个城市、一个点来思考房地产的问题，你得出的决策整体就是失误的。
主持人：接下来讨论最后一个话题，在一线城市受到追捧的高档豪宅，到了二线城市会不会像一线城市一样火爆？
张鹏飞：豪宅的定义是什么？没有一个准确的定义就不行，北京卖几千万的别墅是豪宅吗？出去到二线城市就没有市场了，二线城市和一线城市的市场是有区别的，对产品的需求是一样的，但是消化能力有区别，在北京是产品决定了市场，你在北京卖什么楼都可以卖出去，他市场最大，市场需求多层次，非常丰富。而在二三线城市，他的市场和北京的市场没法比，北京的市场是全国的市场，二三线城市是这个城市的市场，相对来说市场的消化能力不一样，简单、单一得多，这个市场接受豪宅到什么程度，要根据当地的市场决定，在北京是产品决定市场，在二三线城市是市场决定产品，需要高档产品，有人的地方，有市场的地方，这是规律，我们不是说在北京卖等离子电视到二三线城市就卖黑白电视，不能这样，人们对美的追求是一样的，但是程度应该是实事求是的。
范小冲：有什么样的客户需求就有什么样的市场。刚才说高档住宅的问题，关键看这个城市的级别和这个城市中，比如说富余人士对住房的需求，北京是一个国际性的城市，是中国的首都，最有钱的人都在这里，所以在这里上千万，上亿的豪宅都会出现，你到一个二三线城市，有了钱都去北京的，可能在当地的城市会买普通的住宅好一点的房子，但是在那里买一个豪宅一千万，有可能就想做一个公司了，在北京就不一样了，这个城市有什么样的需求，主要看城市的级别和市场的需求是什么样的。
主持人：今天下午我们的论坛就讨论到这里了，非常感谢在座的各位嘉宾和领导来到我们这次论坛，也再次感谢大家对本次论坛的大力支持，最后请各位嘉宾到前面大家合影留念。
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