达州房地产价格不会一直持续上涨
作者：陈海艳 文章来源：达州新闻网 dzxww.com 点击数： 更新时间：2008-4-22
综合因素影响导致涨幅较大
近几年来，在达州市委、市政府的领导下，全市房地产业快速发展，有力地推动了城市化进程，改善了人居环境，提高了市民的生活水平，带动了相关产业，房地产业已成为拉动全市经济社会发展的重要支柱产业之一。去年下半年以来，因受国内房价上涨大气候和全市经济发展、人口增长、建筑成本增大等因素的影响，全市房地产价格涨幅较大。市规划和建设局负责人认为，近几年来房价上涨的主要原因是：
经济持续增长。2005年、2006年，我市经济社会发展较快，地区生产总值增长速度均达到12.8%，金融机构储蓄存款余额增长速度分别达到17.3%、16.0%，城镇居民人均可支配收入增长率保持在10.8%、10.2%。经济快速发展带动了房价上涨。
城市人口增长。随着城市化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房的需求也日益增加，导致我市整体房价不断上涨。2006年，全市城镇人口154.12万人，比上年增加9.46万人。其中，达州中心城市（含达县南城）常住人口46.43万人，流动人口18.29万人。据统计，外来人员在达州中心城市购买商品房面积将达到32万平方米。
建筑成本增加。第一，建材上涨。近年来，钢材价格居高不下，水泥、沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高的新型材料，一定程度推动了房地产价格的上涨。第二，地价成本增高。土地使用权的“招、拍、挂”，加之地上附着物拆迁量大、流动资金利息上扬，致使土地价格一路走高，导致房产价格不断上涨。2001年以来，商品房开发用地每亩上涨了90余万元。第三，资金成本增大。国家紧缩信贷“阀门”，银行贷款难度大，大多数企业在民间融资，利息高低不等，月利息多则10%，少则2%，增加了资金成本。第四，配套设施的投入增大。住房周边“三通一平”及水、电、气安装的成本支出也比以往有了较大增加。第五，容积率减少。近年来，新建小区的绿化占地一般控制在30-40%左右，与过去相比容积率下降，造成建设成本上升。第六，建造品质提升。房屋建筑质量、技术标准提高，新建小区配套设施日益齐全，建设成本相对增加。同时，人力成本、管理成本也不断提高。
城市环境改善。随着城市面貌、城市综合实力、城市生态环境的较大改善，住房周边公益设施的不断完善，吸引了大量的外地人购房，间接地拉高了房价。
房型结构改变。2000年前建成的住宅，主要是低档“温饱型”住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳。由于居民审美理念的改变和收入的增加，要求通过二次置业，改变房型结构、改善居住条件的愿望日益迫切，刺激了房价上涨。
银行按揭消费的拉动。随着消费理念的转变，居民按揭贷款购房集聚增加，从而拉动了房价的走高。2005年，全市个人住房按揭贷款8.4亿元，同比增长51.1%；2006年，达到10.4亿元，同比增长23.8%；今年一季度为11.4亿元，同比增长33.5%。
人为因素影响。由于房价飞涨，部分居民投资房地产，一些开发商借势炒作，加之人们“买涨不买跌”的心理，对房价上涨均产生了重要影响。
未来三年房地产需求仍将旺盛
市规划和建设局负责人分析，未来3年，我市房地产需求仍将旺盛，房价将会稳步上涨。预计：2007年达州中心城市最高房价可达2800元/平方米、住房均价可达2100元/平方米，2008年达州中心城市最高房价可达3000元/平方米，到2010年商品住房最高价将接近4000元/平方米。
从城市化进程来看，住房潜在的需求量大。到2010年，我市城市化水平将达到30%，新增30万城镇人口需要解决住房问题。其中，达州中心城市常住人口达53万人，将有17万人口需要解决住房问题。同时，随着我市大型项目的不断开工建设和旧城改造步伐的加快，全市将有大量搬迁居民需要解决住房问题，扩大了对商品房的需求量。
从改善居住条件来看，住房潜在的需求量大。到2010年，全市将有20%的城镇家庭需要改善住房条件，按照每户增加20平方米计算，住房需求总量约为217.6万平方米。
从城镇居民恩格尔系数来看，住房潜在的需求量大。2005年至2006年我市城镇居民恩格尔系数为39.1%-41.9%，根据恩格尔系数与住宅指数的关系，即恩格尔系数为40%-50%，住宅支出占消费支出比重在12%以上，城镇居民购房实力增强，住房需求量增大。
商品房价格不会一直涨下去
中介从来不说要跌，卖房的从来都说要涨，也许，经常和售楼者接触的人会认为房价就会这样一直持续上涨了，但记者采访一些银行机构负责人，他们分析商品房价格不会一直涨下去。
现在，达州个人征信系统已经开始启动，凡是有贷款记录的人，包括按揭贷款，其个人信用状况已经进入银行的个人征信系统内，凡是有不良记录的人，在贷款时难度会增大。几乎所有商业银行都承认，现在银行房贷违约率在上升。随着一些赖账人的出现，银行的坏帐会增加，从而促进银行惜贷，失去了银行的支持，对房价的推动作用力会大大减小。而且，2006年以来，人民银行已连续三次提高商业银行存款准备金率，共1.5个百分点，一次性直接冻结中国商业银行的近5000亿资金，减少了银行房贷的资金。
众所周知，在购房人自有资金一定的情况下，银行购房贷款的首付越少，实际的购买需求越大。而自2006年6月1日起，90平方米以上的房屋贷款首付提高到三成，这大大压抑了短期内的购房需求，也必能起到打压房价的效果。股市恢复正常，并进入牛市，也必将大量分流炒作房产的资金。前两年是炒房人大发其财的大好时光，不过目前这种好日子恐怕已经一去不复返了。因为只要在五年内卖出二手房，将要缴５％的营业税，另有０.５％的城建税和教育费附加以及２０％的个人所得税。没有契税的完税凭证，不能办过户，现在炒房的个人所得税逃不掉了。根据《刑法》的规定：“偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”
据悉，９０平方米以下的户型占７０％以上的规定将会强制执行。今后９０平方米建筑面积的新建房至少占开工面积的７０％，考虑到有些甚至只有６０平方米，另３０％中，有的可能高达２００平方米，假如能把房屋平均建筑面积拉低到１００平方米，这样相当于同样一个地区，多出约１３％的供应量。另外，按最近几年房地产发展速度（３０％左右），远远高于GDP的增长速度（１０％以下），这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。
市民要防范风险理性购房
购买房屋对于广大市民来说是经济生活中一件大事，是一项巨大的投资，在购买中如何防范风险，如何依法维护自身权益是大家关心的问题。市规划和建设局负责人建议购房者，在购房过程中防范风险应注意以下几点：
一是在签订商品房买卖合同之前应当选择信誉等级较高的开发企业，注意所购商品房的合法性。在购买现房时，须查看开发商《房地产开发企业资质证》，楼盘的《出让土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等是否取得，并查询是否通过竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案书》购买预售房屋的，要查看是否取得《商品房预售许可证》，凡是未取得《商品房预售许可证》的不要购买；凡是《商品房预售许可证》中未允许预（销）售的"商品房"不得购买，千万不要因为贪图便宜而盲目购房。要仔细阅读《商品房认购书》、《商品房买卖合同》（示范文本）、《业主临时公约》、《前期物业合同》，对照《商品房预售管理办法》，查看是否符合相关条款内容的规定，是否体现了公平、公正、合法的原则。同时要全面了解拟购商品房项目配套设施建设、周边环境以及贷款条件等具体情况；对于疑问楼盘，应到建设主管部门进行查询，了解相关情况，以便作出正确的投资决定。
二是在签订《商品房买卖合同》时要特别留意。法律及司法解释对以下问题给予了当事人一定的空间，在国家法律法规明确规定的前提条件和允许范围内，即可以进行约定，但须体现公平、公正和对等原则；出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任可以约定；出卖人或买受人单方解除合同、违约责任的处理，双方可以自行约定；在履行合同中发生争议，协商不成，是通过仲裁还是法院解决，双方也可以协商进行约定。
三是在履行《商品房买卖合同》过程中发生纠约的处理方法。作为消费者，当争议发生以后，当事人之间应当本着以事实为依据，以双方签订的《商品房买卖合同》的约定和国家有关法律法规为准绳，协商解决。若协商不成的，应依法通过仲裁或向法院提起诉讼的方式解决争议。对于争议的解决，不能通过非法的手段来实现合法目的，一定要选择合法的途径和渠道保护自己的合法权益。
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