如何避免商品房买卖纠纷 律师教你两招防范措施
作者：陈海艳 文章来源：达州新闻网 dzxww.com 点击数： 更新时间：2008-4-22
作为开发商的房地产企业，应该如何避免商品房买卖纠纷，本期房律师在线我们特约了索通律师事务所的张朝阳律师，张律师总结归纳了房地产开发企业在房地产项目开发核心流程中的设计、工程施工、销售、入住、物业管理阶段最容易受到购房客户投诉和引发纠纷的水管爆裂与维修、产权证办理、物业管理收费等数十个关键时刻，通过大量生动而具体的案例，就针对上述问题房地产企业应如何防范和提供服务质量，提供了法律服务经验，希望借此减少纠纷的产生，并为业主提供更多的服务。
案例1
避免室内化学物质污染而引起纠纷
1999年，孙某与某房产公司签订了《内销商品房预售契约》，同时购买了该公司公寓2号楼房屋一套，并依约支付了全部房款。该公司于1999年年底交房。入住后，孙某发现房间内气味难闻，且具有强烈刺激性。后经该房产公司委托的环境检测部门检测发现：公寓2号楼部分楼层空气中的氨浓度高出国家环保部门出具的参考标准，孙某购买的这套房屋氨气含量超过国家参照标准54倍以上。因此，孙某以房产公司违约为由，要求该公司履行合同，对自己购买的房屋进行修补，直至该房屋达到《室内环境标准》，同时要求该公司在房屋修补期间提供相同品质的周转房一处；或者该房屋由孙某自行修复，房产公司补偿其自行修复费用，同时赔偿孙某已发生的各项损失。
法院认为目前原告（孙某）所购房屋内存在氨气，对人体有一定损害，确实不便于居住。原告购房的合同目的受到影响，不能充分实现，房产公司应按照公平原则对原告给予适当补偿。因此法院判决被告（该房产公司）一次性补偿原告孙某5万元。
避免墙面裂缝而引起纠纷
郏女士在办理房屋交接手续时发现，室内墙体有5道宽约1毫米、长约6米的裂缝，地面南北倾斜约20毫米。对此，她以房屋存在严重质量问题为由提出调房要求，并拒绝办理房屋交接手续。房产公司在拒绝郏女士提出的调房要求的同时出具了质量监督部门的质量监督检验报告书，希望郏女士在房屋交接书上签字。最后双方不能达成一致，郏女士向法院提起诉讼，请求判令房产公司满足其调房要求。
法院经审理查明：郏女士提出的房屋质量问题，经人民法院指定的质量监测部门检测认为，确实存在问题，但不属于严重影响生活、居住的重大质量问题，驳回郏女士调房诉请，判决房产公司定期修复、并承担相应的违约责任。
防范措施
●选择有资质的施工、分包单位进行施工○严格控制各种材料的质量
●严格隐蔽工程的验收标准○建立质量控制小组
●100％进行灌水、淋水试验○做好成品保护
案例2
避免分期开发而引起纠纷
1999年，某项目A、B、C组团已交房入住，按小区规划，开发商还应在三组团之间建设D组团，但因故暂停建设。为美化A、B、C组团的环境，开发商在该地块上以草皮加以覆盖，逐步形成绿地景观。2002年5月，开发商准备对D组团进行建设。部分业主得知施工信息后，反应强烈，向全体业主发出《紧急通知》，号召更多业主参与抗议行动，并开车绕小区用扩音器进行反对施工的宣传，在地上铺了两条抗议布标，号召业主在布标上签字和每人交100元做活动经费。威胁并采用诉讼、示威游行的方式制止开发商盖楼。由于事态有扩大的趋势，开发商在多次与业主代表对话未果的情况下，只好又一次搁置了D组团的开发建设。
防范措施
●从客户角度制定小区分片开发计划○对施工预留地标以明确的标示
●对可能严重受施工干扰的客户实施晚入住○施工前对已入住业主发布告示
●制定环保部门认同的施工计划○对施工企业进行环保方面的培训
●拜访可能受影响的业主，制定相应的措施本报记者杜明朗
防范措施
●在签订设计合同时，增加相关的环保条款○邀请环保、医疗专家会审图纸
●严格遵守《民用建筑室内环境污染控制规范》《室内空气质量标准》等
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